Se odločate o nakupu stanovanja pa ne veste na kaj vse morate biti pozorni? Vsi vemo, da nam mora biti “zunanjost” nepremičnine všeč, pozorni smo na lokacijo ter na vsa ostala fizična stanja nepremičnine: od dotrajanosti oken in talnih oblog, do elektro in vodovodnih napeljav, vemo pa tudi vprašati ali je bila izvedena energetska sanacija. O tem več drugič.
Ker pa nakupa nepremičnine ne opravljamo prav pogosto, se kar hitro izkaže, da nas kaj več od zunanjosti pri izbiri in nakupu stanovanja ne zanima. Dandanes smo z odločitvijo tudi hitro zadovoljni, le da lokacija in velikost ustrezata našim potrebam, ostalo pa bomo že “preuredili”.
Kot upravnika, me znanci velikokrat vprašajo po nasvetih ob nakupu stanovanja in vedno jim poizkušam razložiti, da stanovanje ni le to kar vidijo. Obstaja tudi očem skrita plat nepremičnine, ki je po mnenju upravnika ravno tako ali pa še mnogo bolj pomembna za posameznikovo kvaliteto bivanja. To plat sestavlja predvsem tekoče poslovanje stanovanjske stavbe, ki pa bo vplivalo na vaš sleherni dan preživet v stanovanju.
Preberite si nasvete upravnika stanovanjskih stavb in se odločite za pravo nepremičnino! Nasvete sem skušal strniti v naslednjih 4 točkah:
1. Upravnik stanovanjske stavbe
Upravnik je lahko razlog za marsikatere nevšečnosti v stanovanjski stavbi. Težko je verjeti, a je res, da marsikateri upravnik ne ravna v dobro etažnih lastnikov in stanovanjske stavbe, temveč pri upravljanju gleda predvsem na svoje koristi. Posledica so visoki računi, slabo upravljana stanovanjski stavba in nezadovoljstvo stanovalcev.
To še zlasti velja pri novogradnjah, ki so še vedno v garanciji, saj prvega upravnika običajno določi investitor. Upravnik, ki naj bi delal v korist stranke (etažnih lastnikov) želi predvsem obdržati dober odnos z investitorjem, saj mu bo bo le-ta najverjetneje priskrbel v upravljanje še več novih stavb. Kar pomeni, da v primeru stvarnih napak na stavbi, ko bi upravnik moral uveljavljati garancijo na slabo izvedena dela, tega ne stori. Slab upravnik “počaka”, da poteče rok za uveljavljanje garancije in se šele nato loti odpraviti napako, seveda, na račun etažnih lastnikov.
Zato vam polagam na srce: pozanimajte se kdo je upravnik bloka in preverite njegovo “kvaliteto”. Upravnika preverite na spletu, o upravnikovi kakovosti pa se lahko pozanimate pri znancih, sodelavcih ter nenazadnje, tudi pri bodočih sosedih.
Če vas tematika zanima, vam priporočam ogled naslednjega prispevka.
2. Medsosedski odnosi
Kakšno bo sobivanje v stanovanjski stavbi neposredno diktirajo tudi medsosedski odnosi.
Primer: Želeli boste izvesti sanacijo strehe, pri tem pa boste potrebovali soglasje 3/4 vseh etažnih lastnikov. Pri nekaterih sanacijskih delih pa je potrebna tudi 100% sklepčnost, zato so sosedski odnosi še kako pomembni.
Pokazatelji urejenih sosedskih odnosov so sledeči:
- pogodba o medsebojnih razmerjih,
- potrjen hišni red,
- urejenost okolice (če bloku pripada vrt, zelenica) in zunanjosti objekta
3. Načrtovane investicije in pretekle investicije
Pri vsaki stavbi pride slej ali prej do izvedbe raznih vzdrževalnih in obnovitvenih del. Če je stavba redno vzdrževana in so se takšna dela že opravljala, za vas kot stanovalca to predstavlja manjše stroške, saj so pretekla dela v najboljšem primeru za nekaj časa ad acta, ali drugače povedano, stavbo boste kupili v boljšem stanju, kot pa če se vzdrževalnih del ni opravljalo.
Prav tako pa so za vas pomembne načrtovane investicije stanovanjskega objekta, saj če ima npr. objekt v načrtu obnovitev fasade, se vam obetajo lahko kar precej visoki stroški.
Načrtovanim investicijam se vsekakor ne izogibajte, saj so dokaz zdravih medsosedskih odnosov in agilnosti etažnih lastnikov. Višina stroškov pa je seveda odvisna od vrste del in kapitala etažnih lastnikov, ki se skriva v rezervnem skladu. Več o slednjem si preberite spodaj.
4. Stanje rezervnega sklada in tekoči stroški
Stanje na računu rezervnega sklada skupaj z dobrimi medsosedskimi odnosi predstavlja obnovitveno moč stanovanjskega objekta. Lahko rečemo, da več kot se je na računu rezervnega sklada nabralo denarja, manj boste stanovalci doplačevali za sanacijska in obnovitvena dela, prav tako pa se boste lažje odločili za izvedbo del.
Stanje rezervnega sklada je zelo pomembno, saj predstavlja kapital vsakega stanovanjskega objekta. Zato pred nakupom stanovanja zahtevajte vplogled v stanje rezervnega sklada.
Pred nakupom stanovanja torej ne pozabite preveriti:
- Stanja rezervnega sklada, ki je prikazano na vsaki položnici upravnika, zabeleženo je lahko na zapisniku zbora stanovalcev, v finančnem poročilu upravnika…
- pregledati višine tekočih stroškov, ki jih boste ob nakupu nepremičnine prevzeli vi
Če katera izmed točk ni izpolnjena v celoti, ne skrbite. Upravnika je vedno mogoče zamenjati, pri sosedih pa ne pričakujte prijateljev. Tu ne pozabite slovenskega pregovora:
“Sosedov nič bolj ne zbliža kot dobra ograja.”
Pri odločitvi za nakup stanovanja boste morali uporabiti kanček pragmatičnosti in se odločiti za zlato sredino. Naj opomnim, da so navedeni upravnikovi nasveti povezani pretežno s tekočim poslovanjem, vseeno pa pred nakupom nepremičnine ne pozabite na pravne vidike nepremičnine, kjer je urejeno etažno lastništvo ena izmed potencialnih perečih težav marsikaterega stanovanjskega objekta. A o tem več drugič.